《中华人民共和国民法典》第二编物权，第三分编用益物权，第十五章地役权，第三百七十六条：“地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，最好能够降低对供役地权利人物权的限制”。

　　本条的规范目的是明确地役权人行使地役权的方式、范围和程度。地役权设定之后，地役权人即有权使用供役地，但一定要按照合同约定的利用目的和方法使用，不得随意扩大其使用范围，最好能够降低对供役地权利人物权的限制，以维护当事人之间的利益平衡。

　　利用供役地的方式最重要的包含以下几类：一是直接用供役地；二是以从供役地获取收益为形式，如汲水地役权；三是禁止供役地为某种使用；四是改变或排除相邻关系的任意性规范。最后一种情形，实际上可以认为是地役权排除法定相邻关系的一种表现形式，即双方当事人能够最终靠约定设立地役权而改变甚至排除法律关于相邻关系的规定。这也正是地役权的独特之处，充足表现出地役权当事人极为广阔的意思自治空间。

　　当然，地役权的内容虽能由当事人依私法自治原则自主订立，甚至在例外情况下限制或排除相邻关系的规定，但所订立的内容并非不受任何限制，仍以不得违反强制性规定或公序良俗为原则，否则所设定的地役权无效。例如，设定禁止供役地为任何使用的地役权的，即应认为因有害于社会经济、违反公共秩序而无效。

　　在利用供役地的目的和方法约定不明时，首先应由双方当事人协商确定，协商不成诉诸法院的，法院应依据地役权合同，参酌地役权设立目的、双方履行情况等因素合理确定。

　　地役权人应依诚信原则行事，依法合理使用供役地，最好能够降低对供役地权利人物权的限制。地役权人所为的必要行为，难免对供役地造成一定损害，在此情况下，地役权人应考虑供役地的有效使用和供役地权利人的利益，尽可能选择于供役地损害最少之处所及方法行使权利。地役权人应以处理自己事物同一注意义务选择造成最小损害或不便的地点和方式利用供役地。地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成损害的，应当在事后恢复原状并予以相应补偿。

　　此外，为最好能够降低对供役地的限制和对供役地人沉重的负担，在不影响地役权行使的情况下，地役权人应允许供役地将地役权更换位置。

　　地役权人因行使或维持其权利，需要设置必要的设施，如引水地役权中铺设管道等。同时，既然供役地人在不影响地役权行使的情况下能够继续使用供役地，自然也可以在不妨碍地役权行使的限度内使用相关设施。

　　具体而言，一是地役权人建造附属设施为实现地役权设立目的所必需，或者经供役地人同意；二是附属设施的维护，有约定的依约定，无约定的由地役权人负担；三是地役权期限届满的，应予拆除，恢复原状，或应供役地人的要求予以保留；四是在不影响地役权实现的前提下允许供役地人利用。同时，地役权人负有维持设施、负担费用的义务，并应避免对供役地人造成损害或不便。

　　其中设施维持及费用负担的义务应依合同确定；合同没有约定或约定不明的，应由地役权人即设施所有人、管理人负担，供役地人使用设施或从设施中受益的则应分担相应的费用。维持设施的义务是地役权人为自己顺利行使权利而负担的必要义务，因此也应遵循本条规定，尽可能的避免对供役地人造成损害或不便。

　　地役权作为物权，自然具有物权的一般效力，地役权人则享有物权人所应享有的权利。

　　(1)从权利内容来看，地役权在与其他权利并存时，地役权人基于物权的优先效力而享有优先的权利。对于不同权利的优先规则，有约定的依约定；无约定或约定不明的，则分别适用不同规则：地役权人和供役地人因使用供役地发生冲突时，应贯彻地役权的效力优先于供役地权利的效力的原则；与供役地之用益物权人并存时，应适用用益物权优先效力之原则。

　　(2)从权利保护来看，地役权人享有物权请求权，最重要的包含恢复原状、排除妨害、防止妨害发生等。

　　地役权作为各国民法通行的用益物权制度，不同于相邻权法律制度，也与其他不动产用益物权不同，具有其他物权所不具备的特殊功能。当事人通过自主协商、签订地役权合同，设立地役权。地役权合同的目的和履行方式关涉正确认定地役权人和供役地权利人各自的权利义务，是地役权制度的核心内容。对于《民法典》本条的规定应从以下五个方面加以理解和适用：

　　地役权的内容由当事人自由约定，而非由法律规定，学理上均持肯定意见。当事人可通过地役权之设立，使需役不动产权利获得更多延伸。与相邻关系相比较，地役权旨在补充相邻关系之不足，相邻关系是“法定”的地役权，而地役权则是“约定”的相邻关系。地役权，较之相邻关系，更灵活；较之交易、租赁，非独占不动产，不仅减少相关成本，且可实现与权利人的共同利用；较之债权利用方式，更稳定。并且，其内容由当事人约定，吸收了债权灵活性，具有无可此拟的便利性。

　　《物权法》的地役权客体是不动产，主要是土地，但不限于土地，还包括海域、建筑物、林木等。故与以土地为客体的土地承包经营权、建设用地使用权的属性不同，地役权不仅仅是土地物权，更是不动产物权。《不动产登记暂行条例》第二条第二款界定的不动产、如土地、海域和房屋、林木等定着物，在理论上均可当作地役权的客体；第5条明确规定地役权作为不动产权利，依照该条例的规定办理登记。《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范(试行)》对此亦有相应的规定。在《民法典》的起草过程中，有观点提出，立法上宜对地役权的客体通过列举加概括式的方式予以明确，对于常见的地役权类型加以列举，如通行、汲水、采光、眺望等，并通过概括方式对其他地役权加以确认。

　　《民法典》为保持概念的一贯性，仍旧维持地役权这一约定俗成的概念，对地役权客体的规定承继了《物权法》的相应规定。我国的地役权制度强调对不动产利用效益的提高。对此，地役权合同关涉的权益不应仅限于财产价值上的利益，精神或者感情上、美观上的利益亦无不可，如对眺望权的保护、对安宁享受利益的保护等。对于上地，亦不可僵化地将其解释为耕地、建设用地，除这两种用地形态外，还包括林地、草地、矿床等，地役权应涉及农、林、牧、渔、矿等各领域、各行业。为解决公用企业用地问题，还宜对作为地役权客体的不动产作扩大理解，将附着于土地的杆塔、管道囊括其中，而司法实践中已有相应的案例。

　　不动产之效用不一定以物理的方式固化到不动产之上，也不一定直接表现为不动产经济利益和使用价值的提升。相反，其核心是为权利人利用不动产之效用，该效用不限于经济利益，亦包括精神或者感情利益。因此，只要从供役地中取得利益，即使未增加需役地本身的价值，而仅仅满足了需役地权利人的需要，地役权亦能设立。例如，眺望地役权虽不直接增加需役地的客观效用，而更多表现为需役地权利人的主观利益，但该主观利益仍未脱离需役地利用之范畴。

　　法国、俄罗斯、美国等国家确立了公共地役权，在实践运行中取得了良好的效果。地役权的转型升级不再停留在理论层面，已在相当一部分国家和地区悄然兴起。例如，为保护耕地、林地、湿地及濒临灭绝物种栖息地，美国法律创设了保护地役权。即由土地所有人和地役权人签署协议，所有人保有土地所有权但不得在土地上进行建设，以实现耕地保护和生态和谐的政策目标。该地役权一旦设立，即从属于土地所有权，可约束将来的受让人。地役权合同既可由政府机构作为地役权人与土地所有人签订，亦可由需役地所有人与供役地所有人签订。

　　我国也有学者提出，将地役权与生态林建设相结合，将还林的耕地、用途受限制的林地作为供役地，供役内容为限制林地权利人自身权利以提升特定区域乃至于全国生态质量，无特定的需役地和地役权人，可依生态林建设改善生态环境的范围，将生态受益的地域整体视为需役地。还有学者觉得，地役权较之强制性的征收制度和传统合意性的土地流转模式，在理论构造上相契合，在实践探索中也得到印证，为实现国家公园国有土地占主体地位提供了新的思路。

　　《民法典》从权利角度设计了需役地权利人对供役地的利用权，即需役地权利人有权按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，同时明确要“最好能够降低对供役地权利人物权的限制”,如何平衡好需役地权利人和供役地权利人的利益关系，应从以下几个方面做把握：

　　一是从供役地利用权的依据来看，供役地的利用范围已经登记的，则需役地权利人应按登记范围利用供役地，不能随意增加其利用范围。在未办理登记的情况下，应依当事人的约定处理。

　　二是需役地权利人有为必要附随行为的权利。为行使或维持利用供役地的权利，需役不动产权人有权为必要的附随行为。学理上通常将这种必要的附随行为称为附随地役权。例如，为行使通行役权而修筑道路，为行使汲水役权而铺设引水管道等。需役地权利人有权按照地役权合同约定的利用目的和方法利用供役不动产，并做必要的修建道路、铺设管线等辅助行为，但应最好能够降低对供役不动产权利的限制。

　　三是供役地权利人通常负担消极不作为的义务，如不得妨碍役权人的采光、通风，不得影响景观环境等，但不负担积极作为的义务。

　　四是根据《民法典》第三百七十九条规定，土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，后设定地役权时，需征得在先的用益物权人同意。

　　如果地役权人超出约定的限度使用供役不动产的，供役地权利人可以行使物权请求权；此时，供役地权利人须证明存在超越合同约定的妨害行为。在发生损害的情形下，供役地权利人能请求损害赔偿，此时供役地权利人须证明地役权人的行为超越了合同约定的限度且导致损害发生，以及证明妨害行为与损害后果的发生之间有客观上的因果关系。

　　关于地役权行使内容的增减，可以细分为两个问题：地役权人是不是能够根据利用的需要而扩展、增加，以及地役权人是否能够准确的通过利用的变化而减少、减弱。之所以作此区分，主要是因为增与减对供役地人的影响不同。对此基于不同考量形成了不同的立法例。德国学者对此持肯定的见解。因为地役权范围的确定是以地役权人各个时候的需求为标准而非以地役权设定之时的详细情况为标准。当然，这一范围的变动须以需役地的需求为据，而非因权利人的随意行为引起，且不能远超于当事人的合理预见。

　　如果当事人在设定地役权的合意时已经包含了这一个方面的内容，则以当事人的约定为判断标准。日本学者对此说法不一。我国台湾地区学者对此亦认识不一。我国《民法典》第三百七十六条的规定是从义务角度规定供役地的利用权，对地役权行使内容增减的判断较为模糊。根据地役权的本质，需役地需求的改变，应以不因改变而加重供役地权利人的负担为原则；如需役地利用方式的改变可能加重供役地权利人的负担时，该增加的负担须在供役地权利人可预见的范围以内。对地役权做此种限定的目的是，一方面可使地役权内容具有尽可能的精确性与长期确定性，另一方面也保障供役地权利人免受——随需役地上所有权关系变化——不断变更之需求的影响。

　　《物权法》实施以来，人民法院受理的地役权纠纷案件，大多分布在在中级、基层人民法院。围绕审判实践中争议较大的问题，结合近年来的生效判决，必须要格外注意以下几个方面的问题：

　　在经二审审结的地役权纠纷案件中，较为突出的是对案件的法律关系性质把握不准，一审判决结案案由往往误定为相邻纠纷或一概明确为侵权纠纷等。

　　（二）结合合同约定明确地役权登记的效力，有利于依法保护需役地权利人的合同权益

　　以登记作为公示方式的供役不动产权范围，应当以登记内容为准。地役权登记内容与合同约定一致，人民法院在审理案件时，应当以登记内容确定供役不动产权范围。未经登记的，不得对抗善意第三人。《不动产登记暂行条例实施细则》第六十四条第一款规定：“地役权登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。”按照这一规定，地役权须于供役地和需役地上同时登记才能发生对抗善意第三人的效力。

　　该条第二款又规定：“供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的，当事人应当向供役地所在地的不动产登记机构申请地役权登记。供役地所在地不动产登记机构完成登记后，应当将相关事项通知需役地所在地不动产登记机构，并由其记载于需役地登记簿。”即在供役地和需役地分属不同登记机构管辖的情况下，地役权只需在供役地登记簿上登记即可发生对抗效力。

　　地役权设立的目的是实现或者增强需役地自身的利益，与其他用益物权相比，地役权的核心在于必须持有需役不动产，且它与供役不动产之间客观上存在利用关系。根据《民法典》第三百八十条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。”在地役权不得单独转让的限制之下，地役权需随着土地承包经营权、建设用地使用权等其他用益物权的变动而变动。

　　例如，村委会甲征得土地承包经营权人乙同意，与相邻建造水电站(合伙企业)的需役地权利人丙签订地役权合同，以便丙在乙承包的责任山及坡地修建道路通行。合同约定：“乙方转让给丙方的山场坡地，只能搞电站使用，如今后电站不搞，山场土地归甲方管理使用。”水电站运营几年之后，企业执行事务合伙人、法定代表人相继更换，水电站的名称也发生了变更。乙遂诉至法院以合同解除为由主张地役权消灭，收回道路用地。二审法院认为，双方均应当遵循诚信原则，按照约定全面履行各自的义务。水电站的合伙人虽几经变更，但并没改变地役权合同的性质，因此，现水电站依旧享有该用地的地役权。

　　《民法典》第三百七十九条规定：“土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。”据此，甲经乙同意与丙签订合同，该地役权在合同生效之后即设立。后虽需役不动产所有权人发生变更，但地役权随需役地一起转移，需役地权利人对供役地的利用目的和方式与合同约定一致并未发生改变，亦未出现《民法典》第三百八十四条所规定的“地役权人有以下情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：(一)违反法律规定或合同约定，滥用地役权；(二)有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用”的情形，故乙之主张和理由缺乏相应的法律依据，不能成立。

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