随着乡村生活成为慢慢的变多都市人的向往，农村宅基地和农房买卖现象日益增多。不少城里人渴望在乡下拥有一处宁静的居所，而一些农民也愿意出售闲置的房产。双方在协议上签字画押，看似你情我愿的交易，却不知这纸协议可能从一开始就是无效的。

  2025年中央一号文件明确强调：“不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。”这一规定为农村宅基地买卖划下了不可逾越的红线 红线禁区：明确两个“不允许”

  “中央的要求非常明确，不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房，这两条政策底线必须守住、不能突破。”中央财办副主任、中央农办副主任祝卫东在2025年国新办新闻发布会上如此强调。

  宪法明确规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。这在某种程度上预示着宅基地使用权的取得与农村集体经济组织成员身份紧密相关。

  类似案例在司法实践中屡见不鲜。在河南省灵宝市人民法院审理的这起案件中，法官明确说：“宅基地属于集体，农民拥有的仅是宅基地的使用权，这在某种程度上预示着宅基地的使用权受到法律限制，不能够自由交易。”

  《中华人民共和国土地管理法》第六十二条明确规定，宅基地属于农民集体所有，其使用权不得出售给本集体经济组织以外的人员，否则买卖合同无效。

  华东师范大学社会发展学院教授魏万青补充道，虽然中央明确禁止宅基地对外买卖，但并不代表农村房屋资源无法与外部需求对接。中央一号文件提出，探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式。

  但考虑到刘某已支付购房款并经常使用房屋，简单判决返还房屋可能引发不公。最终法院调解成功：刘某返还房屋，林某补偿刘某购房款及房屋增值部分共计6.75万元。

  对于城镇户籍子女能否继承农村宅基地的问题，法律也有明确规定。农村宅基地属于农村集体所有，村民对宅基地享有使用权，因此宅基地使用权不能被单独继承。

  基于“地随房走、房地一体”的原则，继承人对宅基地享有占有权和使用权，并可按照相关规定办理确权登记。2020年，自然资源部等多部门联合明确答复：“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。”但需注意，城镇户籍子女继承宅基地后，如果房屋坍塌或拆除，未经批准不能直接重建。根据相关规定，房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。

  这类“空头协议”风险极大。法官提醒，宅基地关乎农民切身利益，交易须合法合规。切莫因贪图便宜或人情关系，签订“空头协议”，最终得不偿失。

  如今，不少乡村出现了这样的景象：城里人租用农房改造的民宿、工作室慢慢的变多，既保留了宅基地的集体所有权，又满足了城市人群对田园生活的向往。相比一次性买卖，租赁、合作等模式可能更为可行。

  面对宅基地问题，无论是农民还是城市居民，在交易前咨询专业律师，通过正规渠道了解最新政策，才能避免不必要的损失。农村宅基地制度坚守的不只是一块土地，更是农民的最后保障线与农村的稳定之锚。

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